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自如的资管平台魔术手

刚刚过去的2019年对于自如来说,真称得上是烈火烹油的一年。

先是开年1月16日获得200亿人民币的天量估值,拿到由华平投资、红杉资本、腾讯三家机构领投40亿元A轮融资,创下国内长租公寓行业单次融资额最高记录;紧接着3月15日又拿到峰尚资本的A+轮融资,金额至今未披露;随后,自如在3月20日、5月8日和7月27日连续成功发行了三期“自如2号 ABS”,备受资本界瞩目。

时至下半年,6月20日,自如突然在北京召开自如资管平台战略发布会,宣布面向整栋物业开放产品、运营、供应链与科技能力,华丽丽地从租房中介升级为资产管理平台,完成了从“矮穷矬”到“高富帅”的转身;11月14日,又启动了为期两个月的全国巡展之旅,在12座热点城市遍邀当地开发商、地产基金和物业持有人,高调宣传自如资管的理念和优势,力求当场签约。

一边是投资人追着给钱,一边是找项目拼命投钱。从链家中介孵化出的自如,在长租公寓这个“苦大仇深”的行业里像是提前实现了财务自由。最不可思议的是,从零到一百,自如只用了六年的时间。

用十倍苦心,做突出一个。一手拿着房源、一手拿着租客的自如,就这样在众目睽睽之下,变出了源源不断的财富,让你惊讶。

文|樊睿昕

编辑|李惠聪

成立仅六年,长租公寓运营商自如俨然已是一个资本大鳄形象。

早在今年6月,在北京召开的自如资管平台战略发布会上,一向以分散式公寓业务见长的自如宣布全面开放旗下整栋资产的产品、运营、互联网能力,向整栋资产业主提供委托管理、租赁经营、战略合作三种合作模式,委托管理规模目标是1万间。

到了11月14日,自如又高调宣布在深圳、广州、杭州、上海、苏州、南京、武汉、重庆、成都、西安、天津、北京等十二个城市启动为期两个月的自如资管平台全国巡展计划,称平台愿景是“做中国最专业、最高效的整栋资产管理平台”。这次巡展几乎覆盖国内所有重要的一二线城市,是十足的鲸吞气势。

自如这一战略将能为其带来更高的利润水平。相较分散式公寓,集中式公寓的规模效应临界点来得更快。集中式公寓房屋数量达到2-3万间的时候,盈利状况就会迅速改善,管理成本、后台成本能大量分摊,而分散式公寓的这一数字则高达30万间。同时,集中式公寓的利润率也可以达到15%以上。

只不过,集中式公寓这块大蛋糕,不是你想吃就能吃到的。

这是个上百亿的大生意

当下集中式公寓市场上主要有三种项目获取方式:一是收购、买楼等重资产方式;二是包租模式;三是输出品牌和管理团队的委托管理。自如提出的委托管理、租赁经营资产托管方案正是通过后两种方式拿楼。

据官方介绍,包租模式下,自如将进行项目的整体规划与运营管理,提升物业价值,定时打款;托管模式下,业主可将整栋或整层房屋资产委托给自如高效运营,自如承诺不收取一次性加盟费和互联网系统使用费,而是在运营服务期与物业持有机构共担风险,只有当出租率大于70%时方收取5%的委托管理费。

其实传统意义上,托管模式和包租模式指的是同一件事——运营商与业主长期签约,负责项目的招租和运营——二者只在甲方乙方后期利益分配上有所区别。对于自如来说,真正的“轻托管”指的是不对物业进行统一装配的“自如直租”,而自如资管平台所谓的整栋资产管理业务,事实上都有着很高的资金门槛。

接下来我们为自如算一笔帐。

粗略统计,按每栋楼200间公寓计算,自如“一年内1万间”的扩张目标就需要在全国热点城市共收五十栋楼。每栋楼装修改造的成本总投资大概是1500万,加上给房东的押金和定金,每个项目在半年内流出的资金大概是2000万,那么五十栋楼就是10个亿,同步推进则要在6个月内全部支付。

此外,按长租公寓的运营规律,通常五六年之后才能回收成本实现盈利,每年的运营费用按1000万/栋计算,5-6年内就需要25-30亿元的成本投入。这样算下来,自如扩张1万间房源,就需要投入35-40亿元。如果想进一步快速实现3万间的规模,需要投入资金就要超过百亿了。

然而需要投入的成本还不止于此。在自如这一轮整栋托管业务推广中,出现了第三种更加神秘合作方式——战略合作。这个语焉不详的合作模式并没被列进自如app的“房东”频道中,甚至在巡展的活动宣传中都不太被提及,但它却是自如进军集中式长租公寓的重头戏。

据迈点研究院分析,自如近年来的品牌发展重点一直是轻资产运营模式。轻资产运营模式虽在初期扩张速度快,但企业盈利主要依赖于房租,要达到规模经济临界值则需要更加庞大的房源量支撑。相比较下,运营持有型集中式长租公寓的企业却可以通过资金收益、资产升值收益以及周边配套等多种盈利方式盘活物业。我们看到,重资产模式下资产升值收益十分可观。2019年,美国EQR公司净利润率高达31%,其中90.6%就来自于资产出售的增值收益。

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